都是委托惹的祸

[日期:2012-11-25 21:18:17] [字体: ]
 
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案例:
  2012年3月,张某因出售房屋,经朋友介绍认识了王某,双方签订了房屋买卖合同,约定转让价为150万元,还约定了合同具体内容。由于张某的房屋到2012年4月办理房产证的时间才满5年,为减免税费,双方约定到2012年4月再支付房款,办理产权过户手续。
  2012年3月底,张某因急事要出国三个月,便联系王某希望提前交易。由于办理房产证未满五年,税费相差很多,双方便商定了一个变通方案:王某将全部房款支付给张某,张某与王某一起到公证处办理房屋委托买卖公证,由张某委托王某买卖房屋,收取房款,待房产证满五年后,王某直接凭公证书到房管局办理产权过户手续,张某就不需要去房管局了。于是双方就按这个方案进行了交易。
  2012年6月,张某出国不久就接到了法院的传票,诉状称他签订房屋买卖意向合同后没有履约,将房屋高价卖给了其他人,要求他赔偿房屋买卖意向合同约定房款180万元的10%,即18万元违约金。
  法院审理
  张某百思不得其解:他已经把房屋以150万元的价格卖给了王某,现在怎么又说他卖了180万元还签了房屋买卖意向合同,又为什么将房屋卖给了第三人?和王某联系过后他终于明白,王某在取得房屋委托买卖公证的授权后并没有在房产证满五年后将房屋转让给他自己,而是以张某委托人的名义去中介公司挂牌出售房屋,并与案件的原告签订了房屋买卖意向合同,转让价是180万元,但此后双方对合同一些条款产生了分歧,王某一气之下将房屋卖给了其他人,结果案件的原告就以卖方违约为由起诉法院,由于是张某委托王某转让房屋,张某作为委托人理应承担受托人行为的法律责任,因此他就被告上了法庭。
  由于本案违约的事实十分明显,法院也建议调解,由张某支付部分违约金赔偿买方,最后在张某多次与王某的交涉后,王某承担了部分的违约金,而张某不但在房屋买卖中损失了30多万的差价,而且还承担了部分的违约金,损失十分惨重。
  案例分析
  从这个案例中,我们可以发现即便卖方已经收取了全部房款,但实际上通过房屋委托买卖公证进行过户的方式还是存在法律风险的,作为卖方,如果防范这些风险呢?
  一、出售房屋尽量要“货比三家”,了解准备转让房屋的实际市场成交价。对一般人来讲,房屋买卖都是一笔大宗的交易,在签订房屋转让合同前一定要多了解同地段类似房屋的实际成交价,可以多去几家中介公司咨询下价格,或者尝试挂牌了解下供求程度,切不可道听途说或者轻信朋友,以免遭受不必要的损失。这个案例中张某就是没有了解房屋的实际市场价,相信朋友以一个远低于市场价格的成交价出售了房屋。
  二、无论是否委托中介机构进行房屋转让的交易,在交易中尽量采用一般的交易方式,即买方支付房款,买卖双方到房管局办理房屋产权过户手续,买方在收到房款后,也要确定房屋已经过户给了卖方,因为一旦房屋过户给了卖方,与房屋有关的法律责任不会再由买方承担,而由新的房屋所有权人承担。
  三、如果由于特殊原因,双方一定要通过房屋委托买卖公证的方式进行交易的,也要对房屋委托买卖公证的授权范围进行严格的限制,以确保不会因买方在转让房屋时的违约行为使卖方遭受损失。在授权范围中可以进行限制的主要包括:1.对授权时间进行限制,不要采用诸如委托期限为至上述事项办理完毕为止的内容,最好约定具体的时间,尽可能避免受托方“一房多卖”的情况;2.对授权范围进行限制,尽可能避免全权委托的形式,采用一般委托形式即受托人的法律行为必须委托人追认才有效,并明确授权范围不包括签订房屋意向合同,因为签订正式的房屋买卖合同后必须进行网上备案,房屋交易就已经锁定,在备案未撤销的情况下,受托方无法与其他人再签订正式房屋买卖合同并进行网上备案,授权范围内不包括领取房款,也可以避免受托人在代委托人收取房款后不把房款支付给委托人。
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