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       余建涛,女,南阳市智圣公证处(原南阳市公证处、南阳市涉外公证处)高级公证员,具有公证员资格证和执业证,电话:0377-60556455,可办理房屋买卖公证、合同公证、出国公证、遗嘱公证、现场公证、招投标公证、证据保全公证等各种公证业务。

       自1998年以来,先后办理各类公证几千件,极大地满足了当事人的需要。在工作中,始终能够严格要求自己,不徇私情,不乱收费,严格遵守有关规章制度,时刻注重调查研究,几年来,所办的公证格式正确,语言规范,适用法律准确无误,多次获得当事人及领导和同志的好评。近年来,多次参加政府采购公证、矿产资源(土地、医药等)招投标公证、知识产权保护公证、企业上市公证等项目。


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这样的房屋买卖合同无效



[日期:2007-11-28 23:06:35]
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    一、房地产分离出卖,合同无效。 
    由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。 
    二、产权主体有问题,合同无效。 
    出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时,须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。 
    三、侵犯优先购买权,合同无效。 
    房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 
    四、单位违反规定购房,合同无效。 
    机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上民政部门批准。 
    五、价格上有欺诈行为,显失公平,合同无效。 
    买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格,于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的,买卖双方可重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。
    六、非法转让,合同无效。 
    根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖): 
    1.以出让方式取得土地使用权的,不符合房地产条件的; 
    2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
    3.依法收回土地使用权的; 
    4.共有房地产,未得到其他共有人书面同意的; 
    5.权属有争议的; 
    6.未依法登记领取权属证书的; 
    7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
  
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