委托公证应注意的一些问题


南阳市公证处

[日期:2012-11-2 23:17:17] [字体: ]
 
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    由于二手房交易市场火爆,与房地产相关的公证特别是房产委托公证的数量不断增加。对此,深圳公证处提醒市民,因社会诚信体系的缺失,使得“房产委托公证”面临诸多风险。市民在办理委托公证时一定要“看准人”,授权切记要慎之又慎。

  警惕:委托权限过大存在诸多风险

  深圳是个快节奏的城市,多数以上的二手房交易中都出现了除买卖双方之外的“第三者”中介,他们拿着买家或卖家的委托书办理相关事宜,确实为交易双方提供了极大的便利。

  办理房产委托,需要进行公证授权。房地产委托公证,就是房地产所有权人将其这一意思表示通过在公证机构签署委托书的方式予以公证证明。

  深圳公证处的公证员表示,房地产委托书一般包括以下基本内容:委托人和受托人的姓名或名称、房地产坐落位置(片区、幢、楼、单元)、房地产所有权情况、委托权限和委托期限等。

  而房产委托的风险高发点在于:委托的权限过大,委托的期限过长。委托人多会采用中介公司提供的委托书版本进行公证,这些版本的委托书多为全权委托,受托人的权限非常大,经常包括买卖、转委托、指定收款账户等权限。在需要担保赎楼的情况下,担保机构代为支付赎楼款,往往会要求卖方签署委托书,将几乎所有相关的权限都委托给担保机构的工作人员,委托书此时发生了“异化”,具有了一定的担保性质。

  委托权限过大,对委托人来讲存在着诸多风险,可能会被个别不法分子恶意行使授权,谋取私利,甚至在不知情的情况下被人买卖、抵押房产,从而导致财产损失。

  公证员表示,在委托期限方面,单纯的代为处理相关房产事宜的委托一般不宜也不需要超过三年,委托期限过长使得受托人在一个相当长的时间内都对受托房产拥有处分权,对委托人来讲存很大风险。

  提醒:不轻信不盲从限制代理权限

  房产委托公证的业务量一直居高不下,但便捷与风险同在,委托人一定要留意,不能被中介公司或担保公司牵着鼻子走。

  据了解,为了更好地服务当事人,主管机关和公证行业内部一直致力于规范房产委托公证,加强风险防范。我市先后发布了《关于严格限定房地产委托书中受托人数量的通知》、《关于办理房产委托公证的指导意见》,深圳市深圳公证处制定了《房产委托公证特别提示》,针对重要事项对当事人进行风险提示和特别告知,务求最大程度地为当事人降低风险。

  “我们不建议你办理全权委托代理,这样可以降低风险。”在深圳公证处的办证大厅,不仅有类似的风险提示,工作人员在仔细核查时还会苦口婆心地劝说委托人。“房产委托公证的委托书都是中介提供的范本,内容多,写得密密麻麻,在短时间内委托人根本来不及细看,其中会存在不少陷阱。很多市民在我们的指导下当场修改了委托权限。”深圳公证处的公证员表示,一些中介从业人员利用委托公证,进行暗箱操作谋取私利、利用转委托权炒私单,损害委托人、担保公司利益,甚至违法犯罪的事件时有发生。

  深圳公证处介绍,进行委托是当事人的权利,委托书中的受托人是谁、委托权限是哪些,公证处并没有干涉的权利。但是鉴于房产交易的复杂性等因素,如果委托不当将可能给委托人造成重大财产损失。出于职业道德和职业操守,公证处一般会向当事人告知有关风险和可能产生的法律后果,再由委托人自行决定。

  因此,深圳公证处提示广大市民:在进行房产委托公证时,应该保持清醒和谨慎,勿轻信于人,尽量选择自己熟悉和信任的人作为受托人,代理权限以必要和合理为限;在签署相关委托书时应该仔细阅读,了解和认可之后再签名确认。

  委托公证风险案例

  一式多份委托书 需提防内容不一

  案例:李先生为陈小姐办理房产抵押贷款,李先生事前拿出委托书的范本给陈小姐阅读,陈小姐看后对内容表示认可。但在正式签署委托书时,李先生却掏出了事先准备好的另外版本的委托书让陈小姐签字。结果,陈小姐接到了法院的传票她被人告上了法庭!原来,当时李先生提供的用于正式签署的委托书并不是她之前看过的那一份,两者的细微差别就在于增加了为第三人提供担保的条款。而受托人却凭借这一条款与人合谋,利用委托书为他人办理抵押担保后,携款潜逃。

  提醒:深圳公证处介绍,在签署委托书前,一定要认真阅读委托书的内容,特别是授权条款。对于一式多份的委托书,每一份都要审阅,防止夹杂内容不同的委托书。公证处在办证实务中,已经审查发现了多宗一式多份的委托书中,存在版本不同、内容不一的情况,有的是撤换了受托人,有的是变更了授权条款。

  房产证明明在家

  房却被中介抵押

  案例:市民王某委托某房产中介公司的员工程某为其办理房产交易事宜。在公证处办理公证时,采用了中介提供的委托书范本。过了一段时间后,中介人员程某把房产证交到王某手上,这本房产证一直被王某保管在家中。忽然有一天,王某接到银行电话,称该处房产已被程某抵押借款,现在借款到期未还,银行要行使抵押权。原来,程某在领到房产证后,私自伪造了一份假的房产证交给王某,他则凭借真的房产证和委托书向银行办理了抵押借款,到期不还债就这样落到了王某的身上。

  提醒:深圳公证处介绍,无论是授权权限还是委托期限都要以实际需要为限。受托人的权限越大,期限越长,委托人的风险就越大。现在的中介公司提供给当事人使用的格式版本委托书,一般都有多个受托人,每个受托人都有收取售房款和银行借款的权限,甚至包括受托人自行指定账户收取相关款项的权限,这就为某些不法分子提供了违法行为的空间。

  公证处建议,删除不必要的授权条款,缩短委托期限,涉及收取相关款项的,最好指定委托人自己的银行账户为收款账户,其次,如果涉及支付担保公司费用的,指定担保公司为收款人,这样,可以较好地保证资金安全。

  假委托之名借钱

  得手后携款潜逃

  案例:市民陆某有一处现价值约300万元的房产被抵押在银行,额度为100万元。他找到田某借款50万元,称愿通过委托公证的方式将该房产的处分权委托给田某,如果其到期未还欠款,田某可以利用该委托书从银行将房产赎出,交易后实现自己的债权。田某答应了。于是,陆某在公证处办理了以田某为受托人的房产委托公证。随后又如法炮制,以这种方式向好几个人借了钱。最后,他携带着远超过200万元的欠款逃之夭夭,而几个借款人各自拿着委托书却傻了眼。

  提醒:深圳公证处介绍,委托是单方授权行为,委托人可以单方授权,也可以随时单方取消授权。因此,本身具有脆弱性,难以承担双务合同所具有的约束职责,更不具有担保功能。利用委托书借名购房、规避政策,或假借委托之名,行卖房、抵押贷款之实,不但违反规定,而且,风险极大。

  本报记者也从公证处了解到,在所发生冒名顶替骗取公证书、侵吞委托人售房款等违法行为案件中,绝大多数都与个别中介人员有关,因此呼吁政府有关部门、中介机构组织和行业协会,要大力加强中介人员的管理,提高其专业素养,规范其执业行为。
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